Faire construire sa maison


Avoir sa maison à soi fait toujours rêver. La plupart des particuliers s’adressent à un constructeur spécialisé qui leur propose une maison clés en main. Mais vous pouvez aussi décider de conduire vous-même le projet, si vous pensez en avoir le temps et les compétences. Dans tous les cas, vous devez préparer soigneusement chaque étape de votre dossier.

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Achat d’un terrain à bâtir


Achat terrain isolé

Si vous achetez un terrain isolé, vous devez d’abord vous assurer qu’il est constructible et connaître sa superficie exacte, ainsi que ses limites. Il est aussi recommandé de vérifier qu’il n’est pas situé dans une zone à risques naturels, de s’informer sur la nature du sous-sol et l’existence d’éventuelles servitudes.

Les caractéristiques du terrain (forme, pente, accessibilité, orientation, qualité du sol…) pourront avoir des répercussions sur le coût de la construction. Une visite sur place est indispensable. Il est essentiel d’interroger les voisins. Enfin, vérifiez si le terrain est viabilisé, c’est-à-dire raccordé aux réseaux collectifs d’eau potable, d’assainissement, de gaz, d’électricité et de téléphone. Si tel n’est pas le cas, sachez que cette opération peut avoir un coût important, à prévoir dans votre budget.

Notre conseil : Vous avez intérêt à demander un certificat d’urbanisme à la mairie. Il en existe deux types.
Le certificat d’urbanisme d’information vous renseigne sur les règles d’urbanismes applicables au terrain, sur les limitations administratives au droit de propriété (servitudes…), et sur les taxes d’urbanisme. Le certificat opérationnel indique, en plus, si le terrain peut être utilisé pour la réalisation du projet de construction et donne l’état des équipements publics existants ou prévus desservant le terrain.

Achat dans un lotissement

Acheter un terrain à bâtir dans un lotissement vous offre plus de garanties. Il est viabilisé et a fait l’objet d’un bornage : il est donc délimité précisément. En revanche, vous serez tenu de respecter certaines règles : style architectural, choix des couleurs et des matériaux, plantations… Autant d’obligations qui assurent une harmonie à l’ensemble mais limitent votre liberté. En outre, l’entretien des espaces collectifs peut entraîner des charges non négligeables. Vérifiez bien le règlement et le cahier des charges du lotissement au préalable.

Obtention du permis de construire


Avant de démarrer la construction, vous devez impérativement obtenir un permis de construire. Cette formalité permet à l’administration de vérifier que votre projet de construction respecte bien les règles d’urbanisme en vigueur.

La demande de permis est déposée à la mairie de la commune où se situe la construction, au moyen d’un imprimé spécial (Cerfa n°13406*03) auquel doivent être annexés un certain nombre de documents et notamment une attestation indiquant que la construction respecte la réglementation thermique 2012. Un architecte ou le constructeur peut se charger de cette formalité en votre nom. Le recours à un architecte est obligatoire lorsque la surface de plancher et l’emprise au sol de la construction dépassent 170 m2. Les surfaces aménagées pour le stationnement des véhicules ou les auvents ne comptent pas (décret n° 2012-677 du 7 mai 2012).

Une fois votre dossier complet enregistré, la mairie dispose d’un délai de 2 mois pour instruire votre demande. Si vous souhaitez déroger aux règles d’urbanisme ou de construction, le délai d’instruction sera majoré d’un ou 2 mois. Pendant toute la durée de l’instruction, il sera procédé à un affichage de votre demande à la mairie. Si vous ne recevez aucun courrier de la mairie au terme de ce délai, cela signifie que vous bénéficiez d’un permis tacite. La mairie peut également vous faire parvenir sa décision favorable par écrit. Lorsque le permis est accordé, vous devez procéder à un affichage sur votre terrain pendant toute la durée des travaux.

Notez que la durée de validité du permis est de 2 ans. Si vous n’entreprenez pas les travaux dans ce délai ou s’ils sont interrompus pendant plus d’un an, le permis sera caduc.

Un contrat d’entreprise pour coordonner le chantier


Une fois propriétaire du terrain et votre permis de construire accordé, vous pouvez, pour mener à bien votre projet, choisir de prendre seul en main la direction des opérations. Il faudra alors sélectionner tous les entrepreneurs (maçon, couvreur, plombier…) puis signer avec chacun un contrat d’entreprise définissant précisément les travaux à réaliser.
Ce type de contrat n’est pas réglementé, c’est à vous d’en fixer le contenu. Vous devrez ainsi préciser la nature et l’étendue de la mission confiée, les délais d’exécution des travaux, les modes de paiement, les éventuelles pénalités de retard…
Cette méthode ne doit être envisagée que si vous vous sentez de taille à assurer la coordination et la surveillance des travaux.

Notre conseil : La réussite de votre projet sera liée en grande partie au soin que vous aurez mis à le concevoir. Réfléchissez à toutes les options possibles avant de vous lancer, compte tenu de votre budget et de vos délais. Il est recommandé de confier la conception à un architecte, surtout si vous prenez ensuite la direction des travaux.

Faire appel à un architecte


C’est la solution si vous ne voulez pas d’une maison sur catalogue proposée par un constructeur. Vous préférez plutôt une demeure personnalisée, adaptée à votre mode de vie et à vos possibilités financières. Une bonne solution, pour ne pas vous lancer seul dans l’aventure, est de faire appel à un architecte et de lui confier, de bout en bout, la réalisation de votre projet. Vous vous épargnerez ainsi les tracas qu’impliquent les imprévus et les problèmes techniques inévitables d’un chantier complexe.
En confiant une mission complète de « maîtrise d’œuvre » à l’architecte, celui-ci assurera la conception de votre projet dans ses moindres détails, vous assistera pour la demande de permis de construire, sélectionnera avec vous les entreprises chargées des travaux et dirigera le chantier jusqu’à la réception.

Certes, son intervention a un coût qui pourrait vous faire hésiter. Pourtant, à court et à long terme, l’intervention de l’architecte vous permettra souvent de réaliser de substantielles économies (sur le coût des travaux, les dépenses d’entretien, d’énergie…), grâce à ses conseils sur l’emploi des techniques et matériaux de construction, et à sa vigilance sur la qualité des entrepreneurs choisis.

Le contrat de construction de maison individuelle (CCMI)


Nombre de particuliers s’adressent à un constructeur spécialisé pour faire construire leur maison. Ces derniers vous proposeront une maison clés en main pour un coût fixé dès le départ. De plus, la loi réglemente strictement le cadre de cette opération, ce qui garantit une plus grande sécurité. Avec ce type de contrat, vous disposez de deux possibilités : soit aller au plus simple et faire construire selon un plan type (contrat avec fourniture de plans), soit faire réaliser des plans par un architecte et charger le constructeur des travaux (contrat sans fourniture de plans).

Le contrat de construction de maison individuelle (CCMI) avec fourniture de plans est le plus protecteur.

Bon à savoir : Un CCMI peut vous être proposé par un grand constructeur de maisons mais également par de petits constructeurs locaux, présentant seulement deux ou trois types de maisons.

Le constructeur, dénommé « maître d’œuvre », que vous mandatez choisit les entreprises, dirige et surveille les travaux. De votre côté, vous êtes le maître d’ouvrage. En clair, cela signifie que vous suivez le chantier, mais sans intervenir directement auprès des entreprises.

Notez qu’il est toujours possible de vous réserver une partie des travaux, en général les travaux de finitions, telles que les peintures ou la pose des revêtements de sol. Dans ce cas, ils doivent être décrits et chiffrés et faire l’objet, de votre part, d’une clause manuscrite spécifique et paraphée par laquelle vous en acceptez le coût et la charge.

Les règles des CCMI sont d’ordre public, c’est-à-dire que tout contrat de construction de maison individuelle doit respecter l’ensemble des dispositions législatives. À défaut, il pourrait être annulé par un tribunal.

Un engagement progressif

Une fois la maison choisie, vous signez le contrat directement avec le constructeur. Vous disposez d’un délai de 7 jours pour changer d’avis et récupérer les sommes versées. Le jour de la signature, le constructeur peut, en effet, vous demander de verser un dépôt de garantie ne dépassant pas 3 % du prix.

Par ailleurs, il est possible d’insérer des conditions suspensives dans le contrat. C’est-à-dire que vous allez le signer même si certains événements ne sont pas encore réalisés, mais sous la condition qu’ils s’accomplissent dans le délai prévu au contrat. Les conditions suspensives sont énumérées par la loi. Vous pouvez ainsi vous engager alors que vous n’êtes pas encore définitivement propriétaire du terrain (mais vous devez avoir signé une promesse de vente).

Il est également indispensable de signer sous la condition suspensive d’obtenir le prêt nécessaire au financement. Vous pouvez enfin insérer une clause suspensive sur l’obtention de l’assurance dommages-ouvrage.

Le constructeur peut vous mettre en relation avec une compagnie d’assurance qui propose ce type de garantie.

Une information approfondie

Afin que vous vous engagiez en toute connaissance de cause, le CCMI doit contenir certaines mentions obligatoires (les caractéristiques techniques de la maison, les modalités de financement, le délai d’exécution des travaux…) ainsi que des documents d’information annexés au contrat (notice descriptive et notice d’information). Le contrat et ses annexes doivent faire apparaître l’ensemble des caractéristiques techniques et précises de la construction, ainsi que son coût total.

Un paiement échelonné

Pour vous protéger de l’éventuelle faillite du constructeur, mais aussi pour inciter ce dernier à respecter les délais d’exécution des travaux, la loi impose un échelonnement des paiements. La loi fixe les pourcentages maximaux du prix global de la maison que le constructeur peut exiger aux différents stades de la construction d’après l’état d’avancement des travaux.

Notre conseil : Lors de chaque demande de paiement, il est conseillé de se rendre sur le chantier afin de contrôler l’avancement des travaux.

La garantie de livraison


Les constructeurs doivent souscrire, auprès d’une société d’assurances ou d’un établissement de crédit agréé, une garantie de livraison vous couvrant contre le risque d’inexécution ou de mauvaise exécution du chantier. Vérifiez avant de signer que celui-ci a bien souscrit cette garantie. Demandez-lui au besoin le numéro de sa police d’assurance.

En cas de défaillance du constructeur, l’assureur finance les dépassements du prix convenu dès lors qu’ils sont nécessaires à l’achèvement de la construction, avec toutefois, dans la plupart des cas, une franchise de 5 %. Enfin, si le retard de livraison dépasse 30 jours, l’assureur vous versera les pénalités de retard prévues au contrat.

Les garanties en fin de chantier

Une fois les travaux achevés, la réception de votre maison constitue une étape clé. Elle marque le point de départ des garanties légales. Vous disposez de trois garanties en cas de malfaçons.

La garantie de parfait achèvement d’un an. Pendant la première année qui suit la réception de votre maison, vous avez le droit d’exiger des entrepreneurs ou du constructeur la réparation des malfaçons ayant fait l’objet de réserves dans le procès-verbal de réception des travaux. Vous pouvez également demander réparation des désordres constatés dans l’année suivant la réception.

La garantie biennale

Les défauts affectant les éléments d’équipement dissociables du logement sont couverts pendant 2 ans. Il s’agit des éléments que l’on peut retirer sans endommager la construction : la robinetterie, les portes, les volets, la chaudière…

La garantie décennale

Les défauts qui compromettent la solidité du bien (fissures importantes dans un mur porteur, effondrement…) et ceux qui le rendent impropre à sa destination (défaut d’étanchéité d’une toiture, installation électrique défectueuse…) sont couverts pendant 10 ans. Notez que cette garantie ne vise que les dommages présentant une certaine gravité. La loi oblige le professionnel à souscrire une assurance le couvrant pour sa responsabilité, sous peine d’amende.

La garantie dommages-ouvrage

L’assurance dommages-ouvrage couvre les mêmes dommages que la garantie décennale. Bien qu’elle soit onéreuse, il est déconseillé de s’en dispenser.
En effet, en cas de malfaçon grave touchant à la solidité ou l’habitabilité du logement, vous n’avez pas à vous battre pour prouver une faute de l’entreprise. L’assureur vous rembourse et se retourne ensuite contre le professionnel responsable des malfaçons..

La TVA sur les travaux achat


Les travaux que vous faites réaliser dans un logement neuf sont soumis à la TVA au taux normal de 20% depuis le 1er janvier 2014. En revanche, dès lors que vous faites réaliser des travaux d’amélioration, de transformation, d’aménagement ou d’entretien sur un logement de plus de 2 ans, vous bénéficiez d’un taux de TVA réduit à 10 %. Ce taux passe à 5,5 % pour des travaux de rénovation énergétique (isolation, appareil de régulation de chauffage…).
Ce bonus fiscal est un avantage indirect dont vous pouvez profiter en plus des avantages fiscaux directs, tels les crédits d’impôts.

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