Conseils avant un achat immobilier


Acheter dans le neuf ou dans l’ancien ? Vaut-il mieux négocier en direct avec le propriétaire ou passer par un professionnel ? Comment profiter des nombreuses possibilités d’internet ? Pourquoi ne pas faire construire ma maison ? Un investissement immobilier doit être soigneusement préparé. Tous nos conseils pour préparer l’achat ou la construction de votre logement en toute sérénité.

conseils avant achat immobilier

Devenir propriétaire, une sécurité pour l’avenir


L’intérêt de devenir propriétaire de sa résidence principale ne consiste pas seulement en la satisfaction, toute légitime, de vivre dans ses murs. L’immobilier est également une forme de placement. Une fois le crédit de votre maison ou de votre appartement entièrement remboursé, vos charges de logement baisseront sensiblement. Et, en cas de besoin, vous pourrez, bien entendu, revendre votre logement et réinvestir les fonds à votre convenance.

N’oubliez pas, dans tous les cas, qu’un emprunt immobilier s’accompagne systématiquement d’une assurance décès- invalidité. En cas de coup dur, l’assurance remboursera le prêt immobilier à votre place.
Autre argument qui milite en faveur de l’achat de sa résidence principale : l’argent mis dans le remboursement de l’emprunt n’aura pas été dépensé en vain. Une fois votre prêt entièrement soldé, vous aurez la satisfaction de pouvoir disposer d’un capital qui, en principe, aura pris et continuera de prendre de la valeur au fil du temps. Surtout si votre logement est bien situé, de bonne qualité et qu’il a été correctement entretenu.
Et ce qui est vrai pour la résidence principale vaut aussi pour un investissement locatif (voir « Acheter un bien pour le louer »). Autre option à ne pas négliger : tout ou partie de votre patrimoine immobilier pourra, si vous le souhaitez, être transmis de votre vivant par donation à vos enfants, à moindre coût fiscal.

Notre conseil : Avant toute acquisition immobilière, vous devez évaluer vos besoins et calculer votre budget en tenant compte des « frais de notaire ». Recensez tout ce qui peut constituer votre apport personnel (économies, sommes résultant de la vente d’un logement précédent, d’une succession, aide de la famille…). Prenez, bien sûr, le temps de consulter notre guide pour avoir une idée du montant que vous pourrez emprunter (voir « Financer son acquisition »).

Achat dans le neuf ou dans l’ancien


Pourquoi opter pour l’ancien? Outre le charme que l’on peut lui trouver, il est souvent, à secteur équivalent, de 10 à 15 % moins cher que le neuf. Autre atout : à nombre de pièces égal, vous bénéficierez d’une superficie plus importante que dans le neuf. De plus, on trouve l’ancien au cœur des villes.
C’est rarement le cas des programmes neufs, souvent situés en périphérie, faute de foncier disponible dans le centre. Grâce à cette situation centrale, votre logement intéressera, lors d’une revente éventuelle, un large éventail d’acheteurs : investisseurs ou particuliers accédants à la propriété. Mais le neuf a aussi ses avantages. En sa faveur, des garanties contre les malfaçons, l’absence de travaux de rénovation lourds et un confort certain, dû à des exigences d’isolation phonique et thermique bien supérieures à l’ancien. Sans oublier la possibilité de disposer d’un balcon ou d’une terrasse, voire d’un jardin, ainsi que d’un parking privatif ou d’un box en sous-sol, souvent exclu dans les immeubles anciens du centre-ville.

Savoir déterminer le juste prix immobilier


La plupart des candidats à l’achat n’ont qu’une vague idée du marché. Pour faire le tri entre les offres, il est indispensable de vous livrer à une « enquête » immobilière. Utilisez internet, vous pourrez ainsi dégager un prix au mètre carré pour un secteur ou un quartier, en fonction du type de bien que vous recherchez.
Par exemple, si vous êtes en quête d’un trois pièces sans travaux dans le IIIe arrondissement de Paris, vous ne ciblerez que les annonces concernant de tels biens. Cette méthode ne vous renseignera toutefois que sur les prix de mise en vente (prix fixés par les vendeurs), qui peuvent être sensiblement supérieurs aux prix de vente réels.
En complément, vous avez tout intérêt à faire le tour des agents immobiliers locaux. Ils vous renseigneront volontiers, et gratuitement, sur les prix pratiqués en fonction du bien recherché, car vous êtes potentiellement un futur client ! Les chiffres des notaires publiés dans la presse sont également un excellent indicateur du marché immobilier. Ils donnent le prix moyen du mètre carré établi à partir des ventes réalisées.

Se renseigner sur le bien immobilier


Lorsque vous dénicherez le logement qui vous intéresse, ne cédez jamais à un simple coup de cœur. Prenez le temps de visiter plusieurs fois le bien, si possible à des heures différentes, éventuellement avec un ami ou un parent moins impliqué, et dont l’avis objectif s’avère toujours utile. Soyez très attentif aux critères qui valorisent le bien : proximité du lieu de travail, des écoles, des commerces, des transports en commun, absence de nuisances sonores… Tous ces critères seront importants dans votre future vie quotidienne et seront des atouts lors de la revente éventuelle du logement.
Demandez, par ailleurs, des renseignements précis au vendeur. Informez-vous sur le montant des impôts locaux, des éventuelles charges de copropriété, des factures de chauffage… Exigez aussi la superficie exacte d’un appartement en copropriété, ou le règlement et le cahier des charges dans le cas d’une maison dans un lotissement. Consultez les justificatifs, et ne vous contentez pas d’affirmations verbales.
Sachez que la loi impose au vendeur de faire réaliser, avant la vente, un certain nombre de vérifications destinées à protéger l’acheteur : dépistage de l’amiante, des termites, état de l’installation électrique… Ces formalités s’imposent au vendeur avant même la signature de l’engagement, car elles peuvent avoir une incidence sur le prix, ou même vous dissuader d’acheter.

A qui s’adresser pour acheter son bien immobilier


1- Négocier en direct avec le propriétaire

Négocier en direct avec le propriétaire permet à l’acheteur d’éviter les frais d’agence. Acheter sans intermédiaire peut ainsi vous faire économiser jusqu’à 8 % du prix. Autre atout, la souplesse de la formule. Un propriétaire peut être plus disponible et même disposé à vous recevoir en soirée ou le week-end. Plutôt séduisant, a priori, à condition… de bien connaître les prix du marché. Car négocier directement un logement avec son propriétaire n’est pas toujours une garantie d’économie. Certains vendeurs ont, en effet, une fâcheuse tendance à surestimer leur logement. D’où l’intérêt de mener votre petite enquête de marché (voir « Savoir déterminer le juste prix»).

2- Visiter les agences immobilières

L’un des atouts des agents immobiliers? Leurs catalogues de biens à vendre. Tout en ayant un seul interlocuteur, vous multipliez ainsi vos chances de trouver rapidement le bien qui vous convient. Et cela d’autant plus vite que vous utilisez internet. Vous y trouvez des « portails » regroupant les offres de différents annonceurs et des sites mis en place par les professionnels de l’immobilier eux-mêmes.
Si vous prospectez aussi sur le terrain, vous avez intérêt à cibler un quartier et laisser vos coordonnées dans plusieurs agences. Les cabinets disposent de plus en plus de fichiers informatisés pour alerter automatiquement un candidat acheteur lorsqu’un bien répondant à sa demande se présente. Autre avantage : les agents immobiliers d’un secteur donné connaissent bien le marché local. Ils sont donc à même d’évaluer correctement les biens qu’ils sont chargés de négocier. Bien sûr, les services de l’agent immobilier ont un coût : une commission, qui varie le plus souvent entre 4 et 8% du prix de vente, et qui s’ajoute au prix de base demandé par le vendeur.

BON A SAVOIR : Grâce à internet, qui a abaissé le coût de la publicité pour la mise en vente d’un bien, on trouve désormais sur le marché des agences « low cost », se contentant d’une commission réduite de 2 à 4 %. Mais aussi des réseaux de mandataires indépendants, sans «vitrines» dont la commission ne dépasse pas 4%, voire parfois autour de 1%. Sans oublier les courtiers d’agences immobilières, intermédiaires entre les vendeurs et des agents immobiliers sélectionnés par eux, qui limitent également leur rémunération entre 4 et 5 % environ du prix.

3- Passer par un notaire négociateur

Le rôle du notaire ne se limite pas à rédiger des actes et à prodiguer des conseils juridiques. Tout comme un agent immobilier, en effet, le notaire peut jouer le rôle d’intermédiaire entre vendeurs et acheteurs. De plus en plus d’études notariales se sont dotées d’un service de transactions immobilières, parfois fort étoffé.
L’avantage de passer par un notaire? En premier lieu, une très bonne connaissance des prix du marché. Outre leur expérience personnelle, les notaires disposent de leur propre base de données, renseignée en permanence par des ventes effectivement signées.
En outre, les honoraires de négociation du notaire sont généralement inférieurs à ceux pratiqués par les agents immobiliers. En effet, les émoluments (c’est-à-dire les honoraires) des notaires sont soumis à un tarif officiel, le même pour tous les notaires. Plus concrètement, les honoraires de négociation sont calculés selon un barème dégressif qui s’applique au montant du prix de vente. Ce barème est de 5 % HT sur les premiers 45 735 €, puis de 2,5 % HT au-dessus de 45735€. Il faut y ajouter 20% de TVA depuis le 1er janvier 2014 (au lieu de19,6 %).

Conseil : Parmi les avantages à s’adresser à un notaire : toutes les vérifications nécessaires, sur les plans juridiques et techniques, sont effectuées dès le départ, qu’il s’agisse du mesurage du bien pour un lot de copropriété ou encore des différents diagnostics exigés par la législation, des règles d’urbanisme, du droit de propriété du vendeur. Une sécurité appréciable, tant pour le vendeur que pour vous.

4- Gagner du temps avec internet

La toile est devenue incontournable pour dénicher l’appartement ou la maison de ses rêves. Des centaines de milliers d’offres de biens de tous types, partout en France, sont aujourd’hui accessibles d’un simple clic depuis chez soi. On estime ainsi qu’aujourd’hui, 95 % des recherches de logement s’effectuent sur le net.

Les sites internet d’annonces vous permettent, en effet, d’accéder à toute heure à une information très complète sur les biens à vendre, via des photos ou des vidéos, voire de bénéficier d’une visite virtuelle du bien. Autre atout majeur d’internet, la possibilité d’être averti par courriel dès qu’une annonce répondant à vos critères de sélection est mise en ligne. Des sites très bien conçus sont ainsi dédiés aux transactions entre particuliers. Dans l’ancien, des sites internet proposent chacun plusieurs centaines de milliers d’annonces, émanant majoritairement de professionnels. Un même bien peu ainsi être présenté par plusieurs agences à des prix différents, vous laissant le choix de votre interlocuteur. Des sites sont dédiés aux logements neufs. D’autres proposent une offre de biens spécifiques comme des lofts, des ateliers d’artistes, appartements en rez-de-jardin voire en sous-sol, des «chambres de bonne»…

Tous les sites internet possèdent des moteurs de recherche très utiles : en indiquant vos critères, vous trouverez au plus vite les biens correspondant à vos besoins ou vos envies. La quasi-totalité des sites permet de stocker les annonces qui vous intéressent au cours de leur consultation, afin de les examiner ensuite à tête reposée.

Internet ne se limite d’ailleurs pas aux petites annonces. La plupart des sites permettent d’aller plus loin en vous proposant des estimations, les coordonnées de diagnostiqueurs…

BON A SAVOIR : Il est aujourd’hui possible d’accéder aux offres immobilières sur les téléphones portables de type smartphone ou sur les tablettes. L’internaute peut ainsi bénéficier d’alertes sur tel ou tel bien intéressant, voire «géolocaliser», c’est-à-dire obtenir les coordonnées des agences immobilières du secteur, ainsi que la liste des biens qu’elles vendent ou encore avoir une estimation des biens situés aux alentours.

5- Acheter un appartement dans un programme neuf

À l’heure actuelle, l’immense majorité des acquisitions d’appartements dans le neuf se font « sur plans » c’est-à-dire lorsque la construction n’a pas encore débuté. La vente sur plans, dite aussi «vente en état futur d’achèvement » (Vefa) permet à l’acheteur de réserver un logement auprès d’un promoteur, en contrepartie du versement d’un dépôt de garantie.
Une fois l’opération de construction bien avancée le futur acheteur est convoqué chez le notaire pour signer l’acte d’achat en état futur d’achèvement proprement dit. Il paie son appartement au fur et à mesure de l’avancement des travaux. La livraison du logement intervient dans les 12 à 18 mois après la signature du contrat de réservation. (voir « Vous achetez un appartement neuf »). Pendant toute la durée du chantier, le promoteur reste le « maître de l’ouvrage » : il choisit les entreprises, traite avec elles et réceptionne le logement achevé. La Vefa est strictement encadrée par la loi à toutes les étapes pour protéger au mieux les intérêts de l’acheteur. Ce dernier doit avoir la garantie que son logement sortira bien de terre, et sera conforme à ce qu’on lui a promis.

Faire construire sa maison


Avoir sa maison est un rêve pour de nombreux Français. La plupart de ceux qui se lancent s’adressent à un constructeur spécialisé, qui leur propose une maison clés en main pour un coût fixé dès le départ. La loi réglemente strictement le cadre de cette opération, ce qui garantit une plus grande sécurité à l’acheteur.
Si vous faites construire une maison suivant un plan type proposé par un constructeur sur un terrain vous appartenant, vous signez un contrat de construction de maison individuelle (CCMI) avec fourniture de plan. Vous ne voulez pas d’une maison sur catalogue ? Optez pour un contrat de construction sans fourniture de plan. À vous de le fournir. Un CCMI peut vous être proposé par un important fournisseur de maisons préfabriquées mais également par de « petits » constructeurs locaux, présentant seulement deux ou trois types de maisons.

Confier la construction à un architecte


Vous ne voulez pas d’une maison sur catalogue proposée par un constructeur ? Vous envisagez plutôt une demeure personnalisée, adaptée à votre mode de vie et à vos possibilités financières. Une bonne solution, pour ne pas vous lancer seul dans l’aventure, est de faire appel à un architecte et de lui confier, de bout en bout, la réalisation de votre projet.
Votre intérêt ? Beaucoup moins de tracas et d’imprévus qui sont gérés directement par l’architecte à qui vous confiez une mission complète de « maîtrise d’œuvre ». De la demande de permis de construire à la réception du chantier, il sera avec vous à toutes les étapes. Bien sûr, cette intervention à un coût… qui vous permet de réaliser en fait de substantielles économies. Sans oublier l’assurance d’avoir un professionnel à vos côtés vous évitant ainsi de nombreuses inquiétudes. (voir «Un architecte à la tête du chantier»).

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