Acheter sa résidence principale


Avant de vous engager, mieux vaut procéder à certaines vérifications. L’état du logement et les éventuels travaux sont notamment des éléments déterminants, de même que le montant des charges de copropriété. Vous pourrez ensuite signer la promesse de vente ou le compromis, puis l’acte notarié définitif. L’achat d’un logement sur plan obéit à des règles spécifiques.

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Formalités achat résidence principale


La remise d’un dossier de diagnostics techniques par le vendeur

Avant de signer la vente, il est primordial de vérifier l’état du bien que vous souhaitez acquérir. Outre la visite des lieux, pour vous faire une idée sur la question, le vendeur doit vous remettre un dossier de diagnostic technique (DDT), regroupant différents diagnostics concernant le logement. Vous serez ainsi parfaitement informé et pourrez vous engager en pleine connaissance de cause. Le vendeur doit faire réaliser par un professionnel les diagnostics suivants : le dépistage des matériaux contenant de l’amiante, du plomb, des termites… ; un diagnostic de performance énergétique (DPE) ; de l’état de l’installation intérieure de gaz et de l’installation électrique quand elles ont plus de 15 ans, sans oublier l’état des risques naturels et technologiques.

Dernier en date, le diagnostic assainissement, si le logement n’est pas raccordé au « tout-à-l’égout ». Il s’agit, en fait, du rapport établi par le service public d’assainissement non collectif (le Spanc) de la commune, à la suite du contrôle de l’installation individuelle.
Le nombre de diagnostics à réaliser dépend, notamment, de la date de construction du logement et de sa situation géographique.

NOTRE CONSEIL : Le dossier de diagnostics doit être annexé à l’avant-contrat, mais vous avez tout intérêt à demander
à le consulter avant de signer la promesse ou le compromis de vente. Un rappel : la loi impose aussi de mentionner l’étiquette énergie qui a été attribuée au bien à l’issue du DPE, dans toute annonce de vente immobilière. Cette étiquette classe la consommation du logement de A (pour le moins énergivore) à G (pour le plus énergivore).

Promesse ou compromis de vente : un même objectif

Une fois d’accord avec le vendeur sur le bien et sur son prix, vous allez conclure ensemble un avant-contrat. Il en existe deux types : la promesse de vente et le compromis de vente. En pratique, le choix entre ces deux avant-contrats dépend des usages locaux. Signé par les deux parties, il doit préfigurer, avec le plus de précisions possibles, ce que sera l’acte de vente notarié définitif.
La promesse ou le compromis visent les mêmes objectifs : vous lier avec le vendeur, et vous laisser le temps de trouver votre financement bancaire. Mais aussi laisser au notaire celui de réunir les nombreuses pièces et renseignements indispensables à l’achat. Enfin, il doit permettre au vendeur de s’organiser s’il doit quitter le logement vendu.
Dans tous les cas, l’engagement est soumis à la réalisation de conditions suspensives (voir « Conditions suspensives : une sécurité pour l’acheteur ») et à la signature de l’acte de vente définitif chez le notaire.

Promesse de vente : l’engagement du vendeur

En signant une promesse unilatérale de vente, le vendeur s’engage à vous vendre le bien au prix indiqué, et à vous le réserver pendant un délai déterminé, appelé « délai d’option ». Vous signez également la promesse, mais cette signature ne vous engage pas encore à acheter : elle sert uniquement à prendre acte de la promesse qui vous est faite. En contrepartie, vous devez verser une somme d’argent, « l’indemnité d’immobilisation » (entre 5 % et 10 % du prix du bien, en général).

Au terme du délai d’option (entre 2 et 4 mois en pratique), vous pouvez décider d’acheter le bien ou de ne pas donner suite. Si vous souhaitez acheter, vous devez faire connaître votre décision en respectant les formes prévues dans la promesse : lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) ou lettre simple remise au notaire. Attention, vous ne pourrez plus alors changer d’avis. Le montant de l’indemnité d’immobilisation versée viendra en déduction du prix payé lors de la signature de l’acte de vente définitif chez le notaire.

Si, pour des raisons personnelles, vous ne souhaitez plus acquérir le bien, l’indemnité d’immobilisation reste acquise au vendeur, à titre de dédommagement pour l’immobilisation de son bien pendant la durée du délai d’option. En revanche, si vous renoncez à l’achat parce qu’une des conditions suspensives ne s’est pas réalisée (parce que vous n’avez pas obtenu votre prêt, par exemple), vous récupérerez l’indemnité d’immobilisation versée.

Notre conseil : En théorie, vous pouvez rédiger l’avant-contrat directement avec le vendeur à l’aide d’un imprimé spécifique. Mais pour rédiger efficacement ce document, mieux vaut avoir quelques connaissances juridiques. Il est donc conseillé de s’adresser à un professionnel qu’il soit agent immobilier ou notaire.

Compromis de vente : un engagement mutuel

Dans le compromis de vente, vous vous engagez mutuellement avec le vendeur dès la signature : le vendeur promet de vous vendre le logement, et vous promettez de l’acheter au prix et conditions prévus. Néanmoins, la vente définitive reste subordonnée à la réalisation d’un certain nombre de conditions dites « suspensives », dont la principale est l’obtention de votre prêt.

En attendant la signature de l’acte devente définitif, vous devez verser un dépôt de garantie, à titre d’acompte sur le prix de vente.
Lorsque le compromis est signé par l’intermédiaire d’un avocat mandataire immobilier, d’un agent immobilier qui dispose d’une garantie financière ou d’un notaire, le dépôt de garantie peut être versé dès la signature. Sinon, il ne peut être remis qu’à l’issue du délai de rétractation de 7 jours.

BON A SAVOIR : Souvent égal à 10% du prix, le dépôt de garantie peut être négocié à un pourcentage inférieur (5% par exemple), notamment si le prix de vente est élevé.

Conditions suspensives achat immobilier : une sécurité pour l’acheteur

La promesse de vente ou le compromis contient normalement des clauses dites « conditions suspensives ». Leur intérêt est de retarder votre engagement définitif jusqu’à la réalisation des événements prévus ou l’obtention d’informations et garanties. Vous pourrez alors renoncer à l’opération sans être pénalisé.
Un avant-contrat contient en général plusieurs conditions suspensives, mais il suffit qu’une seule ne soit pas réalisée pour que le contrat soit caduc. A contrario, si toutes les conditions suspensives sont remplies, l’engagement des parties est définitif.
La seule clause suspensive réglementée et obligatoire concerne l’obtention de votre prêt. Sachez que cette protection joue même si la condition suspensive n’est pas expressément prévue dans l’avant-contrat.

En pratique, pour éviter tout litige, il est indispensable d’indiquer dans l’avant-contrat les caractéristiques essentielles du ou des emprunts : montant, durée, taux d’intérêt maximal acceptable pour vous. Ainsi, si vous n’obtenez pas le ou les prêts aux conditions décrites dans l’avant-contrat, vous n’êtes plus engagé par ce dernier. Vous récupérez alors le dépôt de garantie versé.
Les autres conditions suspensives, habituellement prévues en votre faveur, sont l’absence d’hypothèque sur le bien, hypothèque qui garantirait une dette dont le montant serait supérieur au prix de vente (et que ce dernier ne suffirait donc pas à apurer), ou encore l’absence de servitudes administratives (telles qu’un alignement, une expropriation d’utilité publique…).
Il est aussi possible de prévoir des conditions au cas par cas, comme la vente préalable de votre logement.

Signature de l’acte de vente immobilier chez le notaire

Une fois en possession du dossier complet, le notaire vous convoque par écrit, ainsi que le vendeur, pour la signature de l’acte de vente définitif. Quand chacun a son propre notaire, le rendez-vous a généralement lieu à l’étude du notaire de l’acheteur, en présence des deux professionnels (ou de leurs clercs habilités).

Si vous ne pouvez pas être présent lors de la signature, vous pouvez désigner quelqu’un pour signer l’acte de vente à votre place. En pratique, le notaire vous adresse une procuration, que vous devrez lui retourner complétée et signée, après avoir fait certifier (authentifier) votre signature en mairie. En principe, la signature de l’acte constitue une simple formalité. Toutefois, le notaire ou un clerc doit vous lire l’acte et insister sur les passages importants. Chacun peut alors demander des éclaircissements. L’acte est signé, puis les fonds sont remis au notaire. En échange, le vendeur vous remet les clés du logement, dont vous pouvez prendre possession le jour même (sauf délai supplémentaire accordé expressément au vendeur dans l’acte).
Pour justifier de la propriété du bien, le notaire vous remet une attestation provisoire. Vous ne recevrez votre titre de propriété que quelques mois plus tard, une fois la publication de la vente réalisée par le notaire auprès du service de la publicité foncière (ex-bureau des hypothèques).

Achat d’un logement ancien en copropriété


Indiquez la superficie exacte du logement

Afin d’assurer votre information sur la superficie du logement vendu, la loi Carrez impose la mention exacte de celle-ci dans l’avant-contrat et dans l’acte d’achat lui-même.
La surface à prendre en compte est celle des planchers des locaux clos et couverts, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et des fenêtres. Il n’est pas, non plus, tenu compte des parties des locaux dont la hauteur est inférieure à 1,80 m. Sont également exclues les surfaces des terrasses, balcons, caves, garages et places de stationnement, ainsi que celles des petits locaux annexes dont la surface est inférieure à 8 m2.

Si la surface n’est pas mentionnée, vous pouvez invoquer la nullité de la vente dans un délai d’un mois après la signature de l’acte de vente définitif. Vous pouvez aussi, si la surface du logement mentionnée dans l’acte est surévaluée de plus de 5 %, demander une diminution du prix de vente proportionnelle à l’erreur de mesurage.
En revanche, si la surface réelle est supérieure à celle indiquée, le vendeur ne peut pas vous demander de payer un supplément.

Loi Alur achat immobilier

La loi Alur du 24 mars 2014 améliore sensiblement l’information des acquéreurs de lots de copropriété. Les annonces immobilières doivent mentionner que le bien est soumis au statut de la copropriété mais aussi :
– le nombre de lots ;
– le montant moyen annuel des charges payées par le vendeur;
– l’existence, le cas échéant, de mesures de sauvegarde, comme une copropriété placée sous administration provisoire.

La promesse de vente ou d’achat doit indiquer, en plus de la surface selon les normes de la Loi Carrez, la surface habitable. Cette notion va être définie par décret.
Lors de la vente elle-même, une dizaine de documents doivent être fournis avec le dossier de diagnostics techniques. Il s’agit en premier lieu des documents relatifs à l’organisation de l’immeuble avec notamment :
– le règlement de copropriété et l’état descriptif de division;
– les procès-verbaux des assemblées générales des 3 dernières années.

Il faudra prochainement ajouter la fiche synthétique de la copropriété, document créé par la loi Alur du 24 mars 2014. Il va regrouper des données financières et techniques à définir par décret. Cette obligation entrera en vigueur en 2017 pour les copropriétés de plus de 200 lots, en 2018 pour celles de plus de 50 lots et en 2019 pour les autres. Doivent également être communiqués : le montant des charges courantes, les sommes restant dues par le vendeur et celles dues par l’acquéreur au syndicat, l’état global des impayés de charges, le carnet d’entretien de l’immeuble, une notice d’information sur les droits et obligations des copropriétaires et le fonctionnement des instances du syndicat de copropriété, le diagnostic global et le plan pluriannuel de travaux.

Notre conseil : Si vous comptez exercer une profession libérale dans une partie des locaux que vous envisagez d’acheter, assurez-vous que le règlement de copropriété ne l’interdit pas. Le règlement peut prévoir que l’immeuble est exclusivement à usage d’habitation.

Vérifiez le règlement de copropriété

Avant de signer la promesse ou le compromis de vente, exigez du vendeur ou du professionnel (agent immobilier, notaire) qu’il vous communique le règlement de copropriété. Étudiez-le attentivement car ce document essentiel encadre les droits et les devoirs de chacun dans la copropriété. En outre, il décrit précisément les parties privatives et communes de l’immeuble.

En effet, en achetant un lot en copropriété, vous achetez des parties privatives (appartement, cave…) vous appartenant exclusivement, mais également une fraction des parties communes (terrain, toiture, équipements collectifs…) appartenant à l’ensemble des copropriétaires. Il est important de vérifier quel est le statut des différentes parties composant le lot vendu. Car, s’il s’avérait qu’une partie vendue comme privative constitue en réalité une partie commune, vous devriez la partager avec les autres copropriétaires.
En outre cette répartition détermine votre quote-part dans la copropriété et le montant des charges en découlant.

Évaluez le montant des charges avant l’achat immobilier

Lorsque vous achetez un bien dans une copropriété, vous devez participer aux charges de l’immeuble, c’est-à-dire payer votre quote-part dans les dépenses de fonctionnement et les travaux éventuels. Ces dépenses varient beaucoup d’une copropriété à l’autre. Aussi, renseignez-vous sur les charges avant d’acheter, pour ne pas déséquilibrer votre budget.

Réclamez directement au vendeur ses relevés de charges des 2 ou 3 dernières années. Sachez que le notaire doit, avant la promesse de vente, demander au syndic de lui adresser un « état daté ». Ce document vous permettra de connaître le montant des charges prévues par le budget prévisionnel et des travaux hors budget correspondant au lot que vous envisagez d’acheter, pour les 2 derniers exercices.

BON A SAVOIR : Les charges courantes sont, en principe, payées d’avance, en 4 « provisions » trimestrielles. En cas de vente d’un lot, la loi pose la répartition suivante : le vendeur doit payer les charges exigibles avant la notification (l’information officielle) de la vente au syndic; les charges exigibles après notification sont dues par l’acheteur.
Quant aux travaux votés avant la vente, le principe légal est le suivant : celui qui est propriétaire du lot au moment de l’appel de fonds doit le régler.

Vérifiez l’état de l’immeuble

Avant d’acheter, assurez-vous que l’immeuble est en bon état. L’idéal est de le visiter en détail. Soyez particulièrement attentif à la cage d’escalier, la façade, la toiture (si possible !). Si vous constatez que des parties communes ou des éléments communs, comme l’ascenseur, sont en mauvais état, une rénovation sera peut-être bientôt à l’ordre du jour.
Vous pouvez, bien sûr, interroger le vendeur et le syndic sur les travaux à venir, mais demandez-leur plutôt les procès-verbaux (les comptes rendus) des dernières assemblées générales. Ils vous permettront de savoir si des travaux sont déjà décidés ou envisagés.

BON A SAVOIR : Le syndic doit tenir et mettre à jour un carnet d’entretien de l’immeuble, qui vous informera sur l’état de ce dernier, sur l’année de réalisation des travaux importants et, éventuellement, sur les travaux futurs. Vous pouvez demander au vendeur à le consulter. Vous pouvez aussi prendre connaissance du diagnostic technique de l’immeuble, s’il existe.

Achat maison individuelle


Vérifier l’état de la maison

Avant de vous engager, examinez la maison qui vous plaît de fond en comble, pour ne pas risquer d’être confronté à des dépenses imprévues après l’achat.
Pensez à visiter la cave pour vérifier la présence éventuelle d’infiltrations, allez au grenier pour contrôler la charpente et l’isolation. Des tâches d’humidité peuvent être dues à un problème d’étanchéité. Si la construction est ancienne, soyez attentif aux fissures.

Enfin, faites le tour de la propriété pour vérifier l’état des murs extérieurs, de la toiture et du jardin. N’hésitez pas à faire fonctionner tous les équipements (robinets, chasses d’eau…) et assurez-vous que la plomberie est en bon état. Examinez l’installation électrique pour évaluer si une mise aux normes est à prévoir.
Vérifiez aussi le système de chauffage et de production d’eau chaude, car ce sont les plus gros postes de dépenses en maison individuelle. Portez une attention particulière à l’étiquette énergie qui figure sur l’annonce immobilière. Elle classe le bien de A (économe) à G (énergivore) en fonction de sa performance énergétique.

Pas de recours en cas de vice caché

En principe, l’acte de vente précise que vous achetez le bien « en l’état ». Vous êtes donc censé avoir connaissance de ses défauts apparents. Le vendeur non professionnel n’est pas responsable des vices cachés découverts après l’entrée dans les lieux. Une fois la vente signée, vous avez donc peu de possibilités d’obtenir un dédommagement, sauf mauvaise foi flagrante du vendeur, ce qui est très difficile à prouver en pratique.

Des contraintes d’urbanisme à connaître

Ce n’est pas parce que vous êtes propriétaire que vous pouvez disposer de votre bien en toute liberté. Des contraintes (ou servitudes) peuvent vous être imposées dans l’intérêt général. La configuration des lieux impose aussi parfois des obligations entre voisins : servitude de passage, passage des canalisations, règles relatives aux clôtures, aux vues sur la propriété voisine…
Attachées à la propriété, ces contraintes ne disparaissent pas en cas de vente. Si elles existent déjà sur le bien vendu, c’est donc vous qui, après l’achat, devrez les supporter. Il est donc essentiel de bien vous renseigner avant l’achat.

NOTRE CONSEIL : Lors de la visite du logement, il peut être utile de vous faire accompagner par un professionnel (un architecte, par exemple). Son expertise vous permettra de vérifier la qualité du bien, de révéler les défauts apparents et de connaître l’importance des travaux à prévoir, ainsi que leur montant.

Des règles à respecter pour les travaux envisagés

Si vous envisagez de rénover la maison que vous souhaitez acheter, renseignez-vous au préalable à la mairie pour vérifier si les travaux projetés sont possibles. Selon l’importance et la nature des travaux, le dépôt d’un permis de construire ou d’une déclaration de travaux sera nécessaire.

NOTRE CONSEIL : Si vous voulez être certain de pouvoir réaliser les travaux dans le logement, n’hésitez pas, avant
de vous engager dans l’achat, à insérer une clause suspensive dans la promesse de vente ou le compromis de vente. Ainsi, l’obtention des autorisations nécessaires (permis de construire…) conditionnera la signature de la vente définitive.
Si votre projet n’est pas réalisable, vous pourrez renoncer à l’achat sans pénalités et récupérer les sommes déjà versées.

BON A SAVOIR : La réalisation d’un « bouquet de travaux » dans un logement achevé depuis plus de 2 ans permet de profiter du crédit d’impôt développement durable de 25%. L’acheteur doit réaliser, sur une période de 2 ans, au moins deux catégories de travaux comme l’achat et la pose de matériaux d’isolation thermique des parois vitrées, des parois opaques pour isoler les toitures, les murs. L’achat d’équipements de chauffage ou de production d’eau chaude sanitaire fonctionnant au bois ou autre biomasse entre dans ce dispositif. Tout comme les chaudières à condensation, à micro-génération, les équipements de production d’énergie utilisant une source d’énergie renouvelable… L’avantage fiscal est de 15% pour les ménages modestes qui ne réalisent qu’une seule action.

Spécificités achat en lotissement


Acheter dans un lotissement vous permet de jouir d’une certaine autonomie de vie, tout en profitant d’équipements collectifs (réseaux d’assainissement, voirie, espaces verts, piscine, cours de tennis…). Mais avant de vous engager, prenez connaissance du règlement et du cahier des charges qui fixent les limites de votre droit de propriété. Ces documents ne sont pas obligatoires mais la plupart des lotissements en sont pourvus. Le règlement du lotissement fixe les règles d’urbanisme applicables au lotissement et complète celles de la commune : implantation des maisons, hauteur et largeur des façades, aspect extérieur des maisons, matériaux et couleurs autorisés…

Ce document est valable 10 ans. Au-delà, seules les règles du Plan local d’urbanisme (PLU) s’appliquent.
Le cahier des charges est un contrat qui fixe les règles de la vie collective. Il détaille, notamment, les obligations concernant l’entretien extérieur des maisons, les plantations, les clôtures… il précise aussi les conditions d’utilisation des espaces communs, les servitudes imposées aux différents lots… Il est valable indéfiniment. Cependant il peut comporter des règles de construction. Elles sont alors caduques au bout de 10 ans si le lotissement est couvert par un PLU.

BON A SAVOIR : Dans un lotissement, les équipements communs appartiennent en principe à l’association syndicale libre (ASL), qui les gère et les entretient.
À ce titre, vous serez amené à payer une cotisation annuelle pour les charges communes d’entretien, de réparation et d’amélioration : salaire du jardinier, primes d’assurance…

Achat appartement neuf


Un achat en 3 étapes

Plutôt que d’acheter une maison ou un appartement dans l’ancien, vous pouvez préférer acheter un logement situé dans un programme de construction neuve. Vous vous situez alors dans le cadre juridique de la vente en l’état futur d’achèvement (Vefa). La Vefa, dite également « vente sur plan », consiste à acheter un appartement ou une maison individuelle avec son terrain, avant même que le logement ne soit sorti de terre. Le prix est payé au fur et à mesure de l’avancement des travaux, la loi fixant le pourcentage maximum du prix exigible à chaque stade des travaux.

Schématiquement, l’achat sur plan comporte 3 étapes. Après avoir comparé différents programmes, compulsé les plaquettes commerciales, visité le logement témoin…, vous avez enfin trouvé l’appartement de vos rêves. Vous passez à la première étape : la signature du contrat de réservation (aussi appelé contrat préliminaire), dans lequel le vendeur s’engage à vous réserver le logement, en contrepartie du versement d’un dépôt de garantie (non exigible si ce contrat est signé plus de 24 mois avant la livraison).

Ensuite, lorsque l’opération de construction sera bien avancée et que le vendeur aura engrangé un certain nombre de réservations, vous serez convoqué chez un notaire pour signer l’acte d’achat en état futur d’achèvement proprement dit.
Puis, lorsque le logement sera achevé, le vendeur vous convoquera pour en prendre livraison. Comptez généralement de 12 à 18 mois entre la signature du contrat de réservation et l’entrée dans les lieux.

BON A SAVOIR : Une fois le contrat de réservation signé, le promoteur doit vous en envoyer un exemplaire, par lettre recommandée avec AR, ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes (acte d’huissier). Vous avez alors 7 jours pour revenir sur votre décision et vous rétracter.

Des garanties pour protéger l’acheteur

Pour que vous ayez l’assurance que l’opération de construction arrive à son terme, la loi prévoit deux types de garanties à votre profit : soit une garantie d’achèvement des travaux, soit une garantie de remboursement en cas d’abandon de chantier. L’acte notarié d’achat doit indiquer laquelle est fournie par le vendeur.

La garantie d’achèvement des travaux, dite « extrinsèque », est la plus fréquente. Elle est aussi la plus protectrice pour vous. Un établissement financier ou une société d’assurance s’engage à financer les travaux en cas de défaillance du promoteur. La garantie de remboursement consiste en un cautionnement donné par un établissement financier (une banque, une société de caution mutuelle ou une société d’assurance), par lequel le garant s’engage, solidairement avec le vendeur, à vous rembourser les versements effectués en cas d’annulation de la vente, si l’immeuble n’est pas achevé.

BON A SAVOIR : Les contrats de Vefa bénéficient, en plus de la garantie d’achèvement, des garanties classiques prévues pour toutes les constructions de logements neufs : une garantie d’un an portant sur les vices apparents, une garantie biennale portant
sur tous les éléments d’équipement dissociables de la construction (plomberie, chaudière…), et enfin une garantie décennale couvrant les dommages, qui compromettent la solidité du logement ou le rendent inhabitable.

CONSULTEZ NOTRE GUIDE DE L’ACHAT IMMOBILIER