Acheter un bien pour le louer


Pour vous constituer un patrimoine immobilier ou compléter vos revenus tout en défiscalisant, la pierre reste une valeur sûre. Pour en profiter pleinement, vous devez envisager votre investissement comme un achat immobilier classique et non comme une opération purement fiscale. N’oubliez pas que vous allez avant tout vous retrouver propriétaire d’un bien immobilier.

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Vaut-il mieux louer le logement vide ou meublé ? Quelles sont les conditions pour bénéficier d’un régime fiscal avantageux ? Comment seront taxés mes revenus ? Au bout de combien de temps pourrais-je récupérer le logement ? Si je revends mon bien, comment sera taxée la plus-value? Voici les principales questions que vous devez vous poser avant d’investir dans la pierre. Vous identifierez ainsi la formule de location la mieux adaptée à votre situation fiscale et patrimoniale. Par exemple, la location nue (non meublée) vous assure, en principe, une importante stabilité locative, l’occupant bénéficiant d’une grande sécurité juridique.

La location meublée offre un rendement généralement supérieur, une fiscalité et des conditions de location plus souples… mais génère des changements de locataires plus fréquents. Elle nécessite, en outre, une implication plus importante de la part du propriétaire (remplacement du mobilier et des équipements…). Ces deux formules de location offrent donc des avantages spécifiques en fonction des objectifs recherchés.

Critères de choix du logement locatif


Élément clé d’un investissement réussi : la localisation du logement. Toutes les villes ne se valent pas! Le marché locatif local doit être dynamique pour assurer la viabilité de votre investissement. Privilégiez les villes qui affichent régulièrement un taux de croissance démographique positif, telles que les villes universitaires, où les besoins en logements sont importants.
Pour connaître les villes dont le marché locatif est dynamique, renseignez-vous auprès des agents immobiliers, consultez les annonces, lisez la presse spécialisée…

Pour réussir votre opération, vous devez aussi sélectionner un bien en adéquation avec les besoins locaux. Selon les villes, il vaudra mieux investir dans un studio ou un deux pièces, privilégier un logement familial, voire vous orienter vers une maison individuelle. Vérifiez aussi auprès des agents immobiliers locaux quels sont les quartiers les plus prisés et ceux qui souffrent d’un déficit de location.
N’omettez pas de recueillir ces informations, car les programmes dans le neuf sont parfois construits dans des zones où le foncier disponible est trop excentré pour la plupart des locataires.

Achat immobilier locatif neuf


Soyez aussi sélectif que si vous achetiez le logement pour l’occuper vous-même. En achetant dans le neuf, par exemple, vous savez que vous n’aurez pas de gros travaux pendant plusieurs années. C’est aussi la garantie d’acquérir un logement doté de bonnes performances phoniques et thermiques. Autant d’éléments qui pourront, dès lors que l’emplacement et l’immeuble sont de qualité, fidéliser les locataires.

Bon à savoir : Les immeubles vendus occupés sont souvent bien placés et de qualité, les offres provenant généralement d’institutionnels lors d’opérations de vente «à la découpe». Une formule d’investissement à ne pas négliger !

Pour autant, vous devez viser les programmes immobiliers de qualité. Ceux situés près des bassins d’emplois et des réseaux de transports en commun sont les plus attractifs. Lors de l’achat vous devez, bien sûr, penser à la location, mais aussi à la revente. Une fois l’emplacement trouvé, il faut aussi cibler la bonne catégorie de logements.

Mieux vaut privilégier les deux pièces, qui sont les véritables pivots de l’investissement locatif, ou les trois pièces. Les studios tournent trop vite. En résumé, l’idéal est le deux pièces dans une commune dynamique. Pour payer moins cher votre bien, pourquoi ne pas acheter un logement déjà occupé par un locataire ? Selon la nature du bail, la décote peut aller jusqu’à 10%. Avec cette formule d’achat, vous bénéficiez d’un investissement locatif clé en mains : pas besoin de trouver un occupant, il est déjà en place ; peu de risques de subir une vacance locative dans l’immédiat ; votre investissement vous procure immédiatement des loyers, ce qui vous permet de financer le remboursement de votre emprunt.

Loi Duflot et investissement locatif


Ce dispositif d’investissement locatif remplace le dispositif Scellier depuis le 1er janvier 2013. Il doit être remplacé à son tour par le dispositif Pinel. Selon le projet de loi de finances pour 2015, ce nouveau dispositif devrait s’appliquer à compter du 1er septembre 2014.

Le dispositif Duflot comme le Pinel permet de bénéficier d’une réduction d’impôt pour l’acquisition ou la construction d’un logement neuf ou à réhabiliter, sous certaines conditions.

Les logements concernés par la loi Duflot

Le dispositif concerne les logements acquis neuf ou en état futur d’achèvement (Vefa) ; les logements que l’investisseur fait construire ; les logements qui ne satisfont pas aux conditions de décence et qui sont réhabilités ; les logements lourdement rénovés ; les locaux transformés en logements.

Pour bénéficier de l’avantage fiscal, le logement doit respecter un niveau minimum de performance énergétique. Les logements neufs doivent respecter la réglementation thermique 2012 (dite « RT 2012 ») ou bénéficier du label « bâtiment basse consommation 2005 » si le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013.

Les zones géographiques concernées par la loi Duflot

Sont concernés par cet investissement les logements situés en zone A, Abis et B1 (Île-de-France, Côte d’Azur et principales grandes agglomérations).

Dans un programme neuf, il ne peut pas y avoir plus de 80% des logements achetés par des investisseurs en loi Duflot. Autrement dit, au moins 20% des logements doivent devenir la résidence principale des acquéreurs.

Les logements situés dans les communes de zone B2 (en principe, les agglomérations de plus de 50 000 à 250 000 habitants, certaines communes du territoire littoral ou proches de la région Île-de-France) ne sont pas éligibles au dispositif, sauf si la commune a fait l’objet d’un agrément du préfet de région. Par dérogation, l’investisseur en zone B2 qui a demandé son permis de construire avant le 30 juin 2013 peut bénéficier de la réduction d’impôt.

Ce dispositif s’applique également dans les départements et les collectivités d’outre-mer.

Bon à savoir : Le zonage, utilisé pour différents dispositifs, a été modifié par l’arrêté du 1er août 2014 pour prendre en compte le degré de tension des marchés immobiliers. Ce nouveau zonage est applicable à partir du 1er octobre 2014 pour l’investissement Duflot/Pinel ainsi que le prêt à taux zéro ; à partir du 1er janvier 2015 pour les aides de l’Agence nationale de l’habitat, le «Borloo ancien».

L’engagement de location

Dans le cadre du dispositif Duflot, l’investisseur doit s’engager à louer le logement non meublé pendant 9 ans à titre de résidence principale du locataire. Ce dernier ne peut pas être un membre de son foyer fiscal ni un de ses descendants ou ascendants.

La location est soumise au respect d’un plafond de loyers, qui varie selon la zone géographique et, originalité du dispositif, la surface du logement. Concrètement, l’application d’un coefficient multiplicateur majore le loyer plafond des petites surfaces. Les ressources du locataire ne doivent pas dépasser un plafond variable selon la zone géographique et la composition du foyer.

Le dispositif Pinel permettrait à l’investisseur de s’engager à louer son logement pour une durée de 6, 9 ou 12 ans. Il offrirait la possibilité de louer à l’un de ses ascendants ou descendants à partir de janvier 2015 si les plafonds de loyers et conditions de ressources du locataire sont satisfaits.

L’avantage fiscal

La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient du logement (selon le cas, il s’agit du prix d’achat et des frais d’achat ou du prix d’achat et du montant des travaux). Ce prix de revient est retenu dans la limite d’un plafond au m2 fixé à 5500€ le m2 et dans la limite, pour une année, de 300000€.

Il est possible de réaliser jusqu’à deux investissements au cours d’une année, dans la limite du plafond de 300 000 €.
Avec le dispositif Duflot, le taux de la réduction est de 18 % des investissements (29 % pour l’outre-mer). Elle est étalée sur 9 ans, par fraction annuelle d’un neuvième. Si la réduction d’impôt excède l‘impôt dû au titre de cette année, la fraction excédentaire est perdue. Avec le dispositif Pinel, la réduction serait de 12, 18 ou 21 % selon la durée de l’engagement locatif.

Déduction de 30 à 70 % des loyens dans l’ancien


Si vous investissez dans un logement ancien, vous bénéficiez d’un avantage fiscal à condition de louer dans le cadre d’une convention conclue avec l’agence nationale de l’habitat (Anah). Ce dispositif, appelé « Borloo ancien », s’applique en réalité à tout logement, quelle que soit son ancienneté ou sa date d’acquisition, y compris dans le neuf.
Seule contrainte, le logement doit respecter les critères de décence prévus par un décret de 2002.
Le Borloo ancien comprend deux niveaux : l’un pour les locations dans le secteur intermédiaire ; l’autre pour les locations en secteur social ou très social, c’est-à- dire qui ouvrent droit à l’aide personnalisée au logement (APL).

En contrepartie d’un engagement de location de 6 ans minimum, vous bénéficiez d’une déduction spécifique allant de 30 à 70%, calculée sur le montant de vos loyers. La déduction forfaitaire minore vos recettes imposables au titre des revenus fonciers et, donc, le montant de votre impôt. Pour cela, les revenus de vos locataires ne doivent pas dépasser certains plafonds, variables selon la zone où est situé le logement et selon que vous louez en secteur intermédiaire, social ou très social. Vous devez aussi vous engager à réclamer un loyer inférieur au plafond fixé localement par l’Anah.

La location meublée


De plus en plus de propriétaires s’orientent vers la location meublée, attirés notamment par la promesse de loyers supérieurs à ceux d’une location nue. Certes, à superficie et à quartier équivalents, les loyers sont plus élevés en meublé qu’en nu, mais, en réalité, l’écart n’excède pas 5 à 10% aujourd’hui.

Sachant que votre investissement, outre l’achat du bien, comprend aussi le remplacement régulier du mobilier et des divers équipements. Un élément susceptible de rogner vos revenus. Autre élément pouvant modérer l’avantage de la location meublée : l’encadrement des loyers des meublés loués à titre de résidence principale prévu par la loi Alur du 24 mars 2014. Il pourrait concerner les meublés de Paris et des villes volontaires pour participer à l’expérimentation de l’encadrement des loyers. Des loyers de référence doivent être fixés en fonction de la catégorie de logement et du secteur géographique par le préfet (par le représentant de la région pour l’Île-de-France).

Par ailleurs, la souplesse juridique, souvent associée à la location meublée, a été sérieusement écornée au fil des ans.

La loi impose désormais, dans certains cas, une durée minimale du contrat de location et restreint les possibilités de donner congé au locataire.

Toutefois, la location meublée conserve deux atouts majeurs : l’imposition des loyers au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), qui permet, entre autres, d’amortir le prix du logement et le mobilier ; l’existence d’un marché dynamique dans la capitale et la plupart des grandes villes étudiantes. En outre, les impayés sont plus rares qu’en location nue.

Qu’est-ce qu’un meublé ?

Un logement meublé est défini comme étant un logement décent équipé du mobilier, en nombre et en qualité suffisants, nécessaire au sommeil et à la vie courante du locataire. Il doit être pourvu de chauffage, d’une alimentation en eau et de sanitaires. Un décret, à paraître, doit préciser la liste des équipements indispensables. Concrètement, le locataire doit pouvoir s’installer immédiatement dans le logement meublé et y vivre normalement avec ses seuls effets personnels.

Bon à savoir : La durée d’une location meublée est d’un an minimum, lorsque le locataire y établit sa résidence principale. Et le dépôt de garantie est désormais limité à 2 mois de loyer. Le bail se reconduit ensuite automatiquement d’année en année. Pour récupérer le logement, vous devrez délivrer congé au locataire, 3 mois au moins avant la fin du bail, et obligatoirement pour l’un des motifs suivants : vente du logement, reprise pour l’habiter, non-respect par le locataire de ses obligations locatives. Par exception, la durée du bail peut être réduite à 9 mois pour un locataire étudiant.

Attention, si tel n’est pas le cas, il peut contester le caractère meublé du logement et demander à bénéficier de la législation plus protectrice de la location nue. N’oubliez pas, non plus, les connexions téléphoniques et internet, très appréciées des occupants et qui vous aideront à les fidéliser. En effet, des changements fréquents de locataires minorent la rentabilité de votre investissement. Vous devrez aussi budgéter les fréquents travaux de peinture et de rafraîchissement, rendus nécessaires par la rotation rapide des locataires.

Le régime fiscal avantageux de la location en meublée

Les loyers provenant d’une location meublée sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Si vos recettes annuelles de 2014 sont inférieures à 32 900 €, vous relevez du micro-BIC. Dans ce régime, vos loyers sont minorés d’un abattement forfaitaire de 50 %, censé tenir compte de toutes vos charges.
Vous êtes donc imposé uniquement sur les 50 % restants. Si vos recettes dépassent 32 900 €, vous relevez du régime réel d’imposition, dans lequel le bénéfice est déterminé en calculant la différence entre les recettes et les charges, puis en imputant les amortissements.

Notez que si vous relevez du micro-BIC, vous avez intérêt à y renoncer et à opter pour le régime réel lorsque vos charges annuelles dépassent 50 % des recettes. Ce qui est souvent le cas lorsque vous achetez à crédit. Concernant les amortissements que vous pouvez pratiquer, comptez généralement 50 ans pour l’immobilier (soit 2 % par an) et 10 ans pour le mobilier (10 % par an).

Le statut de loueur en meublé professionnel (LMP)

Si vous percevez plus de 23 000 € de recettes locatives et que celles-ci représentent plus de 50 % de vos revenus professionnels, vous avez accès au statut de loueur en meublé professionnel (LMP). À condition de vous inscrire en cette qualité au registre du commerce et des sociétés.

Un statut avantageux qui vous permet, notamment, d’imputer les déficits issus de vos locations meublées sur votre revenu global (composé de vos salaires, de vos bénéfices professionnels…). Alors qu’un loueur non professionnel ne peut déduire ses pertes d’une location meublée que sur les revenus d’une autre location meublée. Autre avantage du LMP, à la revente du logement, la plus-value est totalement exonérée d’impôt au bout de 5 ans, si vos recettes annuelles ne dépassent pas 90 000 €.

Enfin, le logement meublé est exonéré d’impôt de solidarité sur la fortune (ISF), pour les contribuables qui y sont assujettis.

Louer son bien en direct ou le confier à un professionnel


Après un investissement locatif, faut-il confier son bien à un gérant ou le gérer soi-même ? La première solution vous décharge de tout souci mais diminue le rendement de l’opération. Alors qu’une gestion en direct de la location prend du temps et requiert des compétences juridiques. Pour prendre la bonne décision, vous devez avoir en tête les grandes étapes d’une mise en location.

Les démarches à réaliser avant la location

Vous devez aussi faire réaliser plusieurs diagnostics par des professionnels et les annexer au contrat de location : diagnostic de performance énergétique (DPE) et, le cas échéant, constat de risque d’exposition au plomb (Crep) et état des risques naturels et technologiques (inondation, séismes, contamination chimique…). La loi Alur du 24 mars 2014 y ajoute une copie de l’état mentionnant l’absence ou la présence de matériaux ou produits contenant de l’amiante et un état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz. Une tâche chronophage si vous vous en chargez en direct.

Bon à savoir

Si vous avez recours à un agent immobilier pour trouver votre locataire et établir le bail, le professionnel vous facturera des honoraires qu’il établit librement. En revanche, les frais qu’il demande au locataire sont limités (Décret n° 2014-890 du 1er août 2014). Depuis le 15 septembre 2014, les honoraires correspondant à l’organisation des visites, à la constitution du dossier, à la rédaction du bail ne peuvent être supérieurs à ceux payés par le bailleur ni à un plafond établi par mètre carré de surface de :

– 12€ par m2 de surface habitable à Paris et les communes limitrophes; – 10 € par m2 dans les communes soumises à la taxe annuelle sur les

logements vacants comme Lyon, Marseille, Bordeaux, Lille, Toulouse ; – 8€ par m2 partout ailleurs.
En outre, pour améliorer l’information du bailleur et du locataire, la loi Alur du 24 mars 2014 instaure un contrat de bail type défini par décret. Il mentionnera notamment les équipements, les travaux effectués récemment, le montant du loyer acquitté par le dernier locataire.

Vous devez ensuite déterminer le juste loyer, ce qui suppose de votre part une bonne connaissance du marché locatif local. Selon la zone géographique où se situe le logement, le montant du loyer sera libre ou non. En effet, la loi Alur du 24 mars 2014 prévoit la mise en place d’un encadrement des loyers. Ce dispositif devrait s’appliquer à Paris et dans certaines villes volontaires pour cette expérimentation.

Cette étape ne présente pas de difficultés pour un agent immobilier ou un administrateur de biens qui a accès à des bases de données professionnelles.

Pour sélectionner parmi les candidats locataires, vous avez intérêt à demander des documents qui prouvent leur solvabilité, notamment des photocopies des fiches de salaires. Vous pouvez aussi leur demander de fournir un garant ou souscrire une assurance loyers impayés.

La signature du contrat de location

Une fois le locataire sélectionné, il faut rédiger le bail et procéder à l’état des lieux, Ces deux documents devront être conformes à des modèles types, définis par décret. L’état des lieux est un document que vous devez remplir de manière très précise à l’entrée du locataire dans le logement.

Le même document sera réutilisé lors de son départ, ce qui permettra de lui imputer les éventuelles dégradations commises pendant son occupation. C’est sur la foi de ce document que vous pourrez conserver tout ou une partie du dépôt de garantie.

Gérer son bien au quotidien

Établir les quittances, calculer les augmentations de loyer, réclamer les loyers en retard, régulariser les provisions pour charges versées par le locataire, réparer et entretenir le bien… Mises bout à bout, toutes ces tâches prennent du temps : une trentaine d’heures par an par logement. Sans compter qu’il vous faudra aussi vous tenir au courant des évolutions législatives et jurisprudentielles pour ne pas commettre d’erreur.

Autant de données à prendre en compte au moment de choisir le mode de gestion de votre bien. Sachant qu’un professionnel vous demandera, en moyenne, de 6 à 9 % des loyers annuels (charges comprises) pour vous décharger de ces soucis administratifs.

Notre conseil : Bien qu’ils ne concernent qu’une infime minorité des locations, les impayés des locations constituent la principale hantise des bailleurs. Pour vous en prémunir, vous pouvez demander à votre locataire la caution d’un tiers ou souscrire une garantie loyers impayés auprès d’un assureur. La loi Alur du 24 mars 2014 prévoit la mise en place d’une garantie universelle des loyers (Gul) pour protéger gratuitement tous les propriétaires du risque d’impayés. Un dispositif applicable pas avant 2016.

La société civile immobilière


Pour vous constituer un patrimoine locatif, vous pouvez aussi créer une société civile immobilière (SCI). À condition de l’inscrire dans une stratégie minutieuse de gestion de votre patrimoine, une telle structure répond à plusieurs objectifs. Pour un achat en famille, le recours à la SCI facilite l’acquisition de l’immeuble et permet d’éviter les lourdeurs de gestion d’une indivision. En outre, l’insertion d’une clause « d’agrément » dans les statuts de la société, permet d’en restreindre l’accès aux seuls membres de la famille. Vous pourrez ensuite donner vos parts sociales à vos enfants, dans des conditions plus souples que si la donation portait directement sur le bien immobilier lui-même. Pour un couple, acheter en SCI permet d’aménager son régime matrimonial.
Et si vous n’êtes ni marié ni pacsé, elle s’avère très utile pour protéger votre concubin des conséquences néfastes d’un décès. Il faut pour cela coupler la constitution de la société avec une opération communément appelée « démembrement croisé » des parts sociales.

Enfin, pour les dirigeants d’entreprise, la SCI permet de mettre à l’abri de ses créanciers personnels et professionnels les immeubles dans lesquels l’activité est exercée. Pour autant, il ne faut pas exagérer les atouts de la SCI, en oubliant son coût et ses contraintes. La création d’une SCI suppose la rédaction de statuts qu’il vaut mieux confier à un professionnel. Il faudra ensuite désigner un gérant pour gérer la société, établir les déclarations fiscales, convoquer l’assemblée générale annuelle… Et en cas de mésentente entre les associés, le fonctionnement de la société risque d’être bloqué.

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