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Tout savoir sur l'assurance emprunteur


Vous prévoyez de contracter un emprunt immobilier prochainement ? Sans doute savez-vous que les banques exigent systématiquement une assurance emprunteur qu’ils vous proposent par la même occasion. Peut-être savez vous également que vous pouvez souscrire une assurance emprunteur auprès d’un autre organisme ; il ne vous reste plus qu’à la trouver. Voici de quoi vous aider à choisir votre assurance emprunteur immobilier. L’assurance d'emprunt immobilier, aussi connue sous le nom d'assurance prêt immobilier est un produit rendu obligatoire, non par la loi, mais par les banques, dès lors que vous empruntez pour acquérir un bien immobilier, qu’il soit à destination locative ou pour vous (résidence principale ou secondaire).

assurance emprunteur

A quoi sert l’assurance emprunteur ?


Il s’agit d’une assurance qu’exige la grande majorité des banques. Bien qu’elle ne soit pas une obligation légale, il est très difficile d’obtenir un prêt sans. C'est une garantie qui pourra prendre en charge le remboursement du prêt en cas d’arrêt de travail, d’invalidité, de décès et autre événement vous empêchant de le rembourser par vous même... C'est une assurance qui assure une protection à vos proches et sécurise votre patrimoine. On retrouve différentes garanties (décès, invalidité, arrêt de travail, perte d'emploi..) que vous pouvez choisir pour protéger votre achat immobilier.

Qui est assuré par l'assurance d'emprunt immobilier ?


Le ou les emprunteurs sont assurés avec ce contrat. L’assurance porte sur leur « tête » (terme communément utilisé pour l’assurance emprunteur). Si par exemple vous vous retrouvez en arrêt de travail, l’assurance prendra en charge le remboursement de votre prêt selon des conditions spécifiées dans les conditions générales du contrat d’assurance souscrit.

Les assurés sont aussi les adhérents à l’assurance emprunteur, c’est à dire que non seulement l’assurance porte sur leur(s) tête(s), mais que ce sont aussi eux qui souscrivent cette assurance emprunteur, et la payent. Dans certains cas, une société peut être adhérente au contrat d’assurance (par exemple une SCI) et les associés de cette société ou une partie de ces associés, seront les assurés. Ainsi, l’adhérent, personne morale, est donc différent du ou des assuré(s). Cela peut aussi être le cas avec une personne physique, le plus souvent un parent, qui souscrit une assurance crédit pour le compte de son enfant.

Enfin, le plus souvent, les assurés sont au nombre de deux, en général un couple, et ils peuvent choisir de s’assurer selon des quotités d'assurance de prêt similaires ou différentes. La quotité est la part du capital assuré sur chaque tête. Sur un prêt elle doit être égale au minimum à 100% (= la totalité du prêt est assuré) et peut être égale au maximum à 200% (=chaque assuré est couvert pour la totalité du montant emprunté).

Par exemple : Jeanne et Marc empruntent 300 000€ à deux. Ils choisissent, pour être couverts le mieux possible, de s’assurer chacun à 100% (=quotité de 100% sur chaque tête). Ainsi le capital assuré est de 600 000€, car chacun est assuré pour la totalité du prêt, soit 300 000€. S'il arrive quelque chose à Jeanne, la totalité du prêt sera prise en charge par l’assurance prêt immobilier, et Marc n’aura à se soucier de rien.

La plupart des français choisissent de s’assurer à 100% chacun car ils sont mieux couverts. Néanmoins, en général les banques acceptent que les assurés soient couverts pour des quotités moindres du moment que la somme des quotités est égale à 100%. Il faut tout de même que les emprunteurs vérifient avec leur banque, car elle sera de ce fait moins bien protégée.

Qui bénéficie de l’assurance emprunteur ?


L’assurance emprunteur possède une particularité importante : si elle porte sur les emprunteurs, c’est la banque qui en bénéficie. En effet, si le ou les assuré(s) se retrouvent en situation de sinistre (décès, perte totale et irréversible d’autonomie, arrêt de travail, selon les garanties souscrites), c’est bien la banque qui bénéficiera du remboursement du prêt, les mensualités lui seront directement reversées et ne passeront pas par la poche des assurés. La banque est donc un tiers intéressé au contrat d'assurance de prêt immobilier, c'est pour cette raison qu'elle a son mot à dire concernant les garanties.

Quelles sont les garanties offertes par l’assurance emprunteur ?


L’assurance emprunteur peut couvrir différents cas :

Garantie Décès

En cas de décès de l’assuré, le capital restant dû est versé par l’assurance emprunteur à l‘organisme prêteur, tel qu‘il est indiqué sur le tableau d‘amortissement du prêt, et ce dans la limite du montant garanti, fonction de la quotité. Il y a souvent peu d’exclusions sur la garantie décès dans les conditions générales (suicide la première année, sports à risque, overdose..). Les héritiers de l’assuré récupèrent donc le bien immobilier sans avoir un crédit à rembourser. La garantie décès est obligatoire pour tous les crédits immobiliers en France.

Garantie PTIA (perte totale et irréversible d’autonomie)

La garantie décès est très souvent obligatoirement « couplée » à une autre garantie appelée PTIA. Il s‘agit de l’invalidité physique ou mentale constatée (avant l’âge de 65 ans) mettant l’assuré dans l’incapacité définitive d’exercer toute activité rémunératrice, et dans l’obligation d’avoir recours à l’assistance d’une tierce personne pour effectuer les actes courants de la vie (se laver, se nourrir, se déplacer…). L’assureur rembourse dans ce cas le montant du capital restant dû en cas de décès ou de perte complète d’autonomie. On ne peut contracter la garantie PTIA sans contracter la garantie Décès. Par ailleurs, si on contracte la garantie Décès, la garantie PTIA est nécessairement couplée avec et indissociable, sauf si l’assuré est trop âgé pour en bénéficier.

Garantie IPT (Invalidité Permanente Totale)

L’ Invalidité Permanente et Totale est une invalidité physique ou mentale constatée avant l‘âge de 65 ans mettant l‘assuré dans l’incapacité d’exercer toute occupation lui rapportant un gain ou un profit. C’est un degré d’invalidité important mais plus bas que le taux d’invalidité de la garantie PTIA. Le sinistre sera pris en charge après consolidation de l’état de santé de l’assuré sous réserve que le taux d’invalidité contractuel soit supérieur ou égal à 66 % (ce taux de 66 % n’étant pas réglementé, il peut varier d’un contrat à l’autre). Le taux d’invalidité pour la garantie IPT est calculé en fonction :

– du taux d’invalidité fonctionnelle : diminution de la capacité d’une personne à effectuer certains gestes de la vie courante (souvent assimilable au taux d’invalidité déterminé par la Sécurité Sociale)

– du taux d’invalidité professionnelle : diminution de la capacité d’une personne à exercer sa profession (celle exercée au moment du sinistre).

Garantie ITT (Incapacité Temporaire de Travail)

L‘Incapacité Temporaire Totale de travail est une période d’arrêt de travail mettant donc l’assuré dans l’impossibilité complète mais temporaire (à la suite de maladie ou d‘accident) d’exercer son activité professionnelle. La prise en charge des échéances de prêt par la garantie ITT débute généralement à compter du 91ème jour d’arrêt de travail : les 90 premiers jours correspondent à un délai de carence pendant lequel l’assuré n’est pas indemnisé. Le délai le plus couramment rencontré est donc de 90 jours, mais il peut être modulable en fonction du contrat concerné (le plus souvent de 30, 60, 90 ou 180 jours).

Garantie IPP (Invalidité Permanente Partielle)

La garantie d’Invalidité Permanente et Partielle fonctionne de la même façon que la garantie IPT mais le taux de prise en charge par l'assurance emprunteur commence à 33 % (au lieu de 66 %). Cette garantie IPP apporte donc une meilleure couverture.

Option Plus

Elle concerne le rachat des exclusions liées aux maladies du dos et psychologiques en cas d’arrêt de travail. En effet, sans cette option, si l’assuré est arrêté pour des problèmes dorsaux ou psychologiques, il ne sera pas couvert par l’assurance, même s’il respecte les conditions d’arrêt de travail (à moins qu’il soit hospitalisé un certain nombre de jours qui diffère selon les compagnies d’assurance). Vous pouvez donc souscrire cette option si vous souhaitez être couvert même en cas d’arrêt de travail pour problèmes de dos ou psychologiques (dépression, burn out…). Comme elle est liée au travail elle ne peut être ajoutée que si vous avez souscrit les garanties IPT et ITT. Elle est demandée impérativement par certaines banques quand leur assurance emprunteur groupe la propose : c'est le cas du Crédit Agricole, de la Banque Postale, et parfois de BNP Paribas.

Garantie perte d’emploi

Cette garantie perte d'emploi vous couvrira, souvent pendant 2 ans maximum, si vous perdez votre emploi. Elle comporte aussi très souvent un délai de carence d'un an, qui signifie que la perte d'emploi qui intervient dans les douze mois suivant la souscription du contrat assurance emprunteur ne sera pas couverte.

Quelles garanties d'assurance emprunteur choisir ?


Les banques exigent des garanties différentes selon la nature du financement :

Investissement locatif

Si vous empruntez dans le but d'effectuer un investissement locatif, seules les garanties Décès et PTIA seront demandées. La banque considère en effet qu’elle est mieux protégée car vous disposez également de revenus locatifs.

Achat résidentiel

Pour un achat résidentiel (peu importe que le bien soit occupé ou non, ou que cela soit pour une résidence principale ou secondaire), les banques demanderont a minima les garanties Décès, PTIA, IPT et ITT.

Toutefois, si vous êtes retraité ou inactif, les banques ont tendance à attribuer de fait les garanties IPT et ITT lorsqu’elles proposent leur propre assurance, alors qu’elles sont toutes les deux liées à l’exercice d’une activité professionnelle et donc pas applicables. Il est donc normal que, même pour un achat résidentiel, seules les garanties Décès et PTIA soient attribuables aux assurés sans activité professionnelle, retraités, ou demandeurs d’emploi. Dans le cas du demandeur d’emploi, ces garanties pourront être rajoutées par la suite lorsqu’il exercera à nouveau une activité professionnelle.

Quel type d'assurance d'emprunt immobilier choisir ?


Lorsque vous souscrivez un emprunt, on peut vous demander de choisir entre un contrat d'assurance bancaire ou un contrat alternatif en mettant en place une délégation d’assurance d'emprunt immobilier. Sachez avant tout que la loi vous permet de trouver le contrat de votre choix. Alors comment choisir ?

Les contrats bancaires sont des assurances d’emprunt immobilier qui sont souscrites par l’établissement de crédit pour les emprunteurs qui les choisissent. Ils sont standards, si bien que tous les emprunteurs qui y souscrivent payent approximativement le même prix. Les tarifs de ces contrats bancaires sont établis à partir de la moyenne des risques de tous les assurés. Ainsi, si vous ne fumez pas et que vous ne pratiquez pas d’activité ou de profession considérée comme « à risque », il est sans doute beaucoup plus intéressant pour vous de souscrire à un contrat individuel. Mais, ce n’est qu’un exemple, nombreux sont les profils qui trouveront moins cher en mettant en place une délégation d’assurance emprunteur. Les contrats individuels sont des assurances proposées par les compagnies d’assurance. Ils sont plus spécifiques à votre profil et peuvent considérablement diminuer le coût de votre assurance de crédit immobilier. Si vous souhaitez avoir une estimation du tarif qui pourrait vous être appliqué dans le cadre d’un contrat individuel, vous pouvez demander un devis d’assurance de prêt immobilier personnalisé.

La délégation d'assurance emprunteur immobilier comporte 3 avantages :

Baisser vos cotisations : A lui seul, cet argument pourrait suffire, puisque la délégation d’assurance permet d’économiser en moyenne 10 000 € sur son emprunt immobilier.

Changer votre contrat chaque année : Les contrats individuels de délégation d'assurance crédit sont beaucoup plus souples car vous pouvez les changer facilement d’une année à l’autre. Ainsi, si un « risque médical » ou la pratique d’un métier à risque n’est plus d’actualité, vous pourrez économiser la surprime d’assurance qui vous avait été appliquée.

Ajouter de nouvelles garanties : Les contrats individuels d'assurance prêt immobilier vous permettent aussi d’avoir accès à un champ plus large de garanties (IPP, Confort + , etc ..) et ainsi de les moduler selon votre situation au cours de votre emprunt.

Les avantages de l’assurance emprunteur en dehors de la banque


La délégation d’assurance s’oppose aux contrats groupes des banques ou assurances groupes. Elle est en effet plus personnalisée que le contrat groupe. Elle prend en compte l’état de santé de l’assuré, mais en contrepartie elle a aussi l’avantage de pouvoir assurer des risques particuliers, comme les voyages professionnels, les expatriés, ou certaines maladies.

Cependant la délégation d'assurance emprunteur peut aussi être tout à fait adaptée à vous même si vous ne présentez aucun risque particulier. En effet, elle permet très souvent de faire des économies, car l'assurance emprunteur bancaire est l'un des produits les plus margés par les banques.

Le principe d’équivalence de garanties d'un contrat d'assurance emprunteur


C’est un principe très important en assurance emprunteur : la banque est obligée d’accepter la délégation d’assurance si elle présente des garanties au moins équivalentes à son contrat.

En pratique, il est souvent compliqué d’évaluer cette équivalence, notamment car les banques sont juges et parties de cette évaluation. Par ailleurs, deux contrats ne sont jamais exactement similaires, il était donc important de définir des critères déterminants pour analyser cette équivalence. C’est ainsi que le CCSF (Comité Consultatif du Secteur Financier) a défini une grille de 18 critères afin de faciliter la comparaison entre plusieurs contrats. Depuis le 1er mai 2015, c’est uniquement sur cette grille que peut se baser la banque si elle refuse une délégation d'assurance emprunteur. A partir du 18 octobre 2015, la banque devra sélectionner au maximum 11 critères sur 18 pour « définir » les points importants de l’équivalence. Ils seront notifiés dans une fiche standardisée, et la banque ne pourra pas faire valoir d’autres éléments que les 11 critères sélectionnés pour refuser une délégation. Cela facilitera donc encore plus la possibilité de prendre son assurance ailleurs que de sa banque, et permettra à l'emprunteur de réaliser plus facilement des économies.

L’acceptation par les banques


La délégation d’assurance doit nécessairement être acceptée par la banque car c’est elle qui bénéficie de l’assurance en cas de sinistre. Elle est néanmoins dans l’obligation d’accepter la délégation si les garanties sont au moins équivalentes, et ce depuis la loi Lagarde. En pratique, cela peut malheureusement se passer différemment. Votre conseiller peut parfois arguer que le taux d’intérêt du prêt ne sera pas aussi intéressant si vous ne contractez pas l’assurance emprunteur de la banque. Sans parler du fait que les délégations sont bien souvent décriées par les banquiers au niveau des garanties, détaillées dans les conditions générales, quand bien même ces contrats couvrent bien souvent mieux que les contrats bancaires. Nous vous conseillons de faire valoir vos droits, et de parler le plus tôt possible de la délégation d’assurance à votre banquier. Dans tous les cas, n'hésitez pas à nous solliciter pour que nous conseillions sur la marche à suivre, il suffit souvent simplement de trouver les bons mots.

Les différentes lois autour de l'assurance emprunteur


La loi Lagarde

Grâce à la loi Lagarde datant de 2010, les emprunteurs sont libres de choisir n’importe quelle assurance emprunteur, du moment qu’elle respecte le principe d’équivalence de garanties avec le contrat bancaire. Le banquier ne peut pas refuser, ni modifier des éléments du prêt. En pratique comme nous l’avons vu plus haut, cela peut être différent, car le conseiller a parfois des moyens de pression. Néanmoins on compte chaque année de plus en plus d'emprunteurs qui choisissent de prendre leur assurance ailleurs qu'auprès de leur banque.

Loi Hamon

La loi Hamon sur l'assurance emprunteur est entrée en vigueur le 26 juillet 2014. Elle autorise le changement d’assurance pour tous les prêts postérieurs à cette date. Les conditions de cette substitution sont les suivantes : - Un contrat équivalent (grille CCSF) - Un changement dans les 12 mois suivants la signature de l’offre de prêt - Un préavis de 2 semaines minimum avant la fin de ces 12 mois - Un courrier en recommandé AR pour la notification à la banque

Le banquier a une obligation de réponse sous 10 jours ouvrés une fois la notification de changement reçue.

Loi Chatel

La loi Chatel, datant de 2011, autorise le changement d’assurance à date anniversaire du contrat, du moment que le principe d’équivalence de garanties est respecté, et que la notification se fait au minimum 2 mois avant le terme du contrat.

Néanmoins, certaines banques contestent l’applicabilité de cette loi aux contrats d’assurance de prêt immobilier. Elles avancent qu’elle ne s’applique qu’aux contrats d’assurance de type assurance habitation / automobile etc. Et que l’assurance emprunteur étant une assurance qui porte sur la personne (vs une assurance dommage qui porte sur un bien), elle n’est pas dans le spectre de cette loi.

La jurisprudence est en train d'évoluer dans le sens de l'emprunteur, car plusieurs arrêts récents ont donné raison à la possibilité d'un changement annuel. Si vous souhaitez bénéficier de la loi Chatel contactez-nous d'abord car nous avons identifié une liste de banques avec lesquelles il n'est pour l'instant pas possible d'effectuer un changement d'assurance.

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